“房地产行业已经历三年半深度调整，随着供求关系改善及政策持续发力牛来乐，市场有望止跌回稳。但房企受资产价格下跌影响，净资产严重受损，各类风险出清长路漫漫，谋求业务转型势在必行。”远洋集团（03377.HK）在最新的年度财报中表示。
远洋集团是具有国资背景的地产开发商。自2023年旗下一笔债券未按时支付利息以来，这家房企已经历了漫长的债务重组之路，目前56亿美元的境外债务重组即将生效；此前已展期过的境内债券，后续也有预期探讨正式的重组方案。
那么过去一年，远洋集团业绩及财务表现如何？债务重组对其将有何影响？
据3月26日该集团发布的2024年业绩数据，报告期内，远洋集团协议销售总额为351.60亿元，同比下降30%；营业额为236.41亿元，同比下降49%；毛亏为3.98亿元，毛亏率为2%；公司拥有人应占亏损为186.24亿元，亏损同比减少12%。
从上述数据可见，受制于房地产行业现状，远洋集团依然处于亏损状态。同时，由于远洋集团的境外债重组有待正式生效，重组收益未确认也影响了2024年财报表现。
细看各项业务，去年远洋集团的物业开发业务，仍然保持着最大的贡献，172.73亿元的营业额约占总营业额的73%。其中，来自于北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入，占比分别为10%、22%、29%、17%、13%及9%。
此外，期内物业投资营业额3.21亿元、物业管理及相关服务营业额27.10亿元、其他房地产相关业务营业额33.37亿元。诸如物业管理此类业务，也受国内整体房地产市场下行的影响，整体收入在2024年相应有所下降。
营业额整体下滑之际，远洋集团去年业绩整体录得亏损，集团表示主要因房地产市场深度调整，导致行业毛利率下降、对物业项目计提减值拨备、出售物业项目确认亏损。
具体而言，去年远洋集团录得其他亏损46.51亿元（2023年：6.72亿元）牛来乐，包含年内确认的一间合营企业之权益减值损失、金融资产及金融负债的公平值损失及诉讼拨备。
同期，该集团录得投资物业公平值减少7.47亿元（2023年：9.28亿元）；录得预期信贷亏损模式下的减值损失净额76.99亿元（2023年：112.83亿元），主要为对贸易及其他应收款项计提的预期信贷亏损拨备、及财务担保拨备。
此外，去年远洋的利息及其他收入同比下降约18%至7.00亿元，主要因年内利息收入减少。而年内已付或应计的总利息开支约52.99亿元（2023年：53.58亿元），其中35.88亿元因未能资本化而透过综合收益表支销。
多项因素影响下，去年远洋集团公司拥有人应占亏损为186.24亿元，不过较2023年的210.97亿元有所收窄。期末集团现金资源总额共计48.28亿元，借贷总额为960.14亿元，其中一年内到期的债务比例66%，金额为635.76亿元。
对这家房企而言，当务之急是推进并落实债务重组工作，推动公司回归正常经营轨道。
目前，远洋集团的境外债务重组已有实质进展。公告表示，该集团的境外债务重组在两项并行重组程序下进行，范围涵盖若干现有境外债务工具，包括现有银团贷款、一笔现有双边贷款及若干现有境外美元证券，未偿还本金总额约为56.36亿美元。
公告称，集团境外债的英国重组计划及香港协议安排，已分别获得相关法院批准，其中英国重组计划及香港协议安排的生效日期已分别于2025年2月5日及2月19日落实，预期重组生效日期将于2025年3月27日或前后落实。
境内债方面，2024年时其境内债券已经出现展期，涉及七支公司债券、存续本金金额132.7亿元。目前，远洋控股正就公司债券持续与投资人沟通，积极协商新的偿付方案，争取妥善解决相关债务问题，后续或出现新的重组方案。
如果债务重组顺利生效，参考同行案例，企业的资产负债表将得到一定修复。不过有业内人士指出，房企受资产价格下跌影响，净资产严重受损，众多房企仍处于艰难转型过程中，单凭自身经营较难带动资产负债表修复，债务风险化解依然是接下来的重点。
远洋集团也在年报中表示，去年三季度以来，房地产各项政策持续加码，涉及房贷利率、限购政策、住宅及土地收储、地块调规等，相关政策起到积极效果，市场出现阶段性企稳。但房企受资产价格下跌影响，净资产严重受损，谋求业务转型势在必行。
目前，远洋的主营业务除了住宅开发，还涉及轻资产代建、建筑建造全产业链服务、不动产开发运营等业务，公开资料显示其代建拓展面积位列行业TOP20；非主营业务方面，涉及养老服务、数据地产、物流地产、地产基金四个板块。
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孙梦凡
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